老外为什么不炒房？

就在中国楼市酝酿着新一波上涨的时候，远在一洋之隔的美国和日本，频频传来“房价触底、抄底买房”的声音，诱惑着众多的中国新钱蠢蠢欲动。

一位做私募的朋友说，他不久前刚带着客户在美国曼哈顿买了几幢公寓楼，“100万美元一套，很划算”。而另一位在上海做软件的虞老板，除了在日本已购置3套公寓之外，最近还在须贺买了个温泉度假旅馆，专门接待中国游客。

然而，对于本土的美国人和日本人来说，炒房并不是大多数人愿意玩或玩得起的游戏。“如果炒房有利可图，老外也会蜂拥而上。”曾在美国生活、如今在上海经营一家网络公司的许超认为，老外之所以不炒房，还是因为成本太高。

赔本的买卖？

在中国，人们几乎疯狂地涌向楼市，是因为房价一路飙升，而且似乎还有继续飙升的前景。但是在欧美，房地产的暴利时代已经一去不复返了。比如美国现有人口3亿，但房屋数量达到1.2亿套，以平均每个家庭三口人计算，在理想状态下，约有0.2亿套房屋将处于闲置状态。在一个需求长期饱和的市场里，投资房地产，要有财富缩水的心理准备。至少，曾在日本长期学习和生活过的康林教授是这么认为的。

如今入职上海外国语大学的康林，此前在名古屋的日本中京大学学习和工作了7年。在他的印象里，日本的房子就像汽车和电子产品，一买到手就会贬值。也许在上世纪80年代末、90年代初的房产泡沫时期，日本的二手房价格也曾风光无限。但现在，哪怕你在新房里只住了一天，那也属于旧房子，而旧房子出售就必须折价。所以，当康教授的日本太太到上海见识了动辄数千的二手房时，不免感到惊讶。

身在东京的刘迪博士对日本房地产的不景气也深有感触。据他观察，大多数日本人对不动产投资不太关心，至少一般工薪族不会炒房，他们认为从目前来看房子并无升值空间。

在房地产市场同样饱和的美国，人们也已经习惯了房价的平淡无奇。家住加州的圣迭戈市美籍华人施先生，如今在上海经营一家射频公司，他在谈到中国楼市时多次用“失去理性”来形容。

令人瞠目的房价，难以置信的攀升速度，对于施先生这样的美国人来说，中国楼市的疯狂令人难以理解。因为在他周围，大部分美国人根据经验判断，美国本土的房价现在不会涨，至少不会大涨。他们不认为买房是财产增值的有效途径。所以，美国的中产很少把钱投在房产上，许超认识的硅谷精英大都只拥有一套住宅。他一个从事房产中介的朋友，也只拥有两套房子，尽管其中一套面积达到惊人的7000平米。在洛杉矶从事房产代理的cathy也告诉《财富堂》，在她的客户中，很多人都是首次购房，拥有多套住宅的并不多。

在美国，税收也是一道过不去的坎。许先生和太太在硅谷生活，对加州的税收印象深刻。“在加州，你的第一套房受保护，自建或购买都不用缴税，但二套房、三套房交易时就要缴税。买方和卖方都要上缴交易额的6%。”单是这一项税收，就足以吓退一小部分投资者。

加州的另一项房屋税收政策，对房产投机者杀伤力显然更大。他说，居民购买房产的增值部分在加州要征收高额税收，税率则由收入而定。比如房屋卖主年收入达到10万美元以上，那么他要缴纳的房屋增值部分的税率将达到40%左右。高额的税收是每位投资者在估算房产收益时必须考虑的成本。

格林豪泰酒店管理集团董事长、在美国南加州有房产项目的徐曙光也告诉《财富堂》，他在美国跟买房客沟通时，一般都建议对方必须将所购房产作为自己的住宅。从过去的统计数据看，一般美国人买房入住7年之后，他的房子才开始盈利。而且，在美国买房，除了买和卖的赋税之外，还包括前后院的绿化费、每个月的房屋维护费以及部分社区的基础设施费等，一年要交1.25%-3%左右的费用。以一幢30万美元的房子为例，除了一次性房屋交易税之外，如果以1.5%的税率计算，每年还要缴纳4500美元的各种费用。

当然炒房的人不是没有，比如拉斯维加斯因繁荣的赌博业、快速的人口增长，一直是房地产商的宠儿，也吸引了大批炒房客，许先生的一位朋友便是其中之一。但毫无疑问，从总体上看，炒房在如今的美国只是一小部分冒险者的游戏。

现金很重要

不但美国富人不热衷于炒房，就连普通美国家庭添置新房的热情也并不高，这反映了美国楼市萎靡不振的另一个现实原因：美国的税收很多，税率也很高。以施先生的估算，美国人差不多一半的收入都要用来交各种各样的税。

2008年金融危机之后，美国银行对房贷也很谨慎。据cathy介绍，美国银行规定个人的总债务不能超过收入的一半。而大部分美国人没有存钱的习惯，平时的收入大都用于信用卡、汽车等繁多的生活开销。存钱不多，贷款又受到限制，从而大大削弱了美国人购房的能力和欲望。

所以，尽管美国很多地方的房价和工人工资已大大低于上海、北京等中国一线城市，但大部分美国人仍没有足够的资金来进行房产投资或改善住房条件。许先生也说，“很多美国人其实没多少钱”，他所接触的美国人买房的房贷，基本上都是30年。

日本人也热衷于房贷。康林在日本的导师月入约合人民币七八万元，但因日本教授的太太按惯例很少出去工作，他的收入要负担整个家庭的开支，所以购房时也选择了贷款。

在康林看来，很多中国人钱挣得太容易。而在日本，除了少数从事IT产业的年轻人之外，绝大多数人成为暴发户的机会非常小。当然，非常有钱的人也有很多，但他们的财富都是长期积累而来的，通常需要几代人的艰辛努力，通过费尽心机的经营，才能积攒一笔可观的财富。因此，这些人即使很有钱仍把钱看的很重，比较节俭，给人的感觉就是“很小气”。比如送礼，如果送很大的礼，日本人觉得会给对方造成一种精神压力，因为对方可能考虑要还礼，或产生为你办事的压力。所以，日本人送礼一般只送小东西。

康林认为，由于日本已经过了高速发展时期，很多日本人比较谨慎，特别是在经济形势不利的局面下，他们把钱看得更重，认为钱是最保险的。而且，很多日本有钱人似乎也没有“钱生钱”的强烈欲望。不少日本富人会认为，什么都不做也能活得很好，也就没必要把钱拿出去投资。因此，回到上海后，当他跟朋友吃饭聊天几乎都围绕股票、房子等话题时，她的日本太太就感到很不适应。

尽管很少有日本人投资房产，但却有很多日本富人热衷于自建房，目的大都为了“逃税”。据康林介绍，由于在日本遗产税很高，特别是那些没银行贷款的人被征收的税率更高。很多富人为避税就从银行借款建房、建仓库，康林的太太家就是其中之一。这些自建房建好后，大都交给专门的代理公司用来出租。

租房是应该的

在日本，年轻人买房很难，很多人到退休后才真正拥有自己的房子。普通工人和大学毕业生月收入约合人民币一万多元，不吃不喝买套房也要十来年。他们认为，与其买了房，每天都过很不舒服、糟糕的生活，还不如生活得好一点。所以日本年轻人没有买房的概念，他们认为租房是应该的，是生活的一部分。这跟中国人的土地情结文化相去甚远。

当然，日本年轻人也没有必须在自家房子结婚的想法，康林的太太就是一例。太太家境优越，但他们却是在名古屋市的公营出租房里完成的婚礼。他太太考虑的是，与其把几百万元人民币砸在房子上，过苦日子，还不如放在银行，仅利息就可以支付日常开销和房租，这样显然比买房子更划算，更何况房子买了就会贬值。

在日本，租房体系十分发达，除了私人出租房外，政府还为低收入者提供了大量用于出租的公房。根据地区人均收入的差别，每个地方都会根据本地区人均收入状况划定一条线，为低于标准线的低收入者提供廉租房。

当年，康林虽获得高额奖学金，但因为在日本奖学金不被列入个人收入，所以他也享受了名古屋的市营房。市营房需要抽签。康林抽中的位于名古屋市市区边缘的一套两室一厅住宅，政府只收7000日元每月（市场价是10万日元），还包括网络费等，而且水电费也不是很贵。租房如此便捷，让很多年轻人非常愿意租房。